Kredyt deweloperski

Profesjonalne doradztwo w procesie pozyskania kredytu deweloperskiego
na realizację inwestycji mieszkaniowej

Home » Kredyt deweloperski

Jak uzyskać kredyt deweloperski dla inwestycji deweloperskich: wprowadzenie (warunki i koszty) 

Kredyt deweloperski to potoczna nazwa kredytu inwestycyjnego przeznaczonego na finansowanie realizacji inwestycji mieszkaniowych — zarówno wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych (w tym osiedli domów jednorodzinnych). W praktyce jest to specjalistyczna forma finansowania dedykowana projektom, których celem jest sprzedaż lokali mieszkalnych.

Finansowanie tego typu inwestycji odbywa się w ścisłym reżimie prawnym wynikającym z tzw. „ustawy deweloperskiej”, czyli przepisów regulujących ochronę nabywców lokali mieszkalnych. W konsekwencji bank kredytujący narzuca inwestorowi określoną strukturę realizacji projektu, w tym sposób rozliczania środków finansowych. Wszystkie wymagania postawione przed deweloperem w ustawie deweloperskiej muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w biznesplanie inwestycji. 

Kredyt dla dewelopera na inwestycje mieszkaniową z rachunkiem powierniczym (otwartym lub zamkniętym). 

Jednym z kluczowych elementów kredytu deweloperskiego jest obowiązek stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank finansujący inwestycję wymaga, aby środki wpłacane przez nabywców lokali były gromadzone na jednym z dwóch rachunków:

  • rachunku powierniczym otwartym
  • rachunku powierniczym zamkniętym

W przypadku rachunku powierniczego otwartego środki wpłacane przez klientów są uruchamiane etapowo i przeznaczane na pokrycie kosztów realizacji inwestycji — w szczególności kosztów budowlanych oraz innych wydatków związanych z projektem. Gdy koniunktura na rynku nieruchomości jest dobra wtedy środki wypłacane na rachunek bankowy pozwalają na pokrycie kosztów budowy. 

Kontrola inwestycji i uruchamianie środków

Kredyt deweloperski ma charakter finansowania kontrolowanego. Oznacza to, że:

  • realizacja inwestycji podlega bieżącej kontroli ze strony banku
  • kontrola wykonywana jest przez pracownika banku lub niezależną firmę zewnętrzną
  • weryfikowany jest faktyczny poziom zaawansowania prac budowlanych

Po osiągnięciu określonego etapu inwestycji, zgodnego z harmonogramem przedstawionym przez dewelopera, bank podejmuje decyzję o uruchomieniu środków. Środki te trafiają na rachunek bankowy spółki deweloperskiej i mogą być wykorzystane na dalszą realizację projektu. W praktyce oznacza to, że finansowanie jest ściśle powiązane z rzeczywistym postępem prac, a nie jedynie deklaracjami inwestora.

Największe korzyści ze współpracy z doradcą kredytowym dla przedsiębiorstwa 

+ Profesjonalna analiza sytuacji finansowej firmy
+ Rzetelnie wyznaczenie zdolności kredytowej firmy (maksymalnej kwoty kredytu) 
+ Kompleksowa obsługa całego procesu przygotowania dokumentacji kredytowej.
+ W przypadku realizacji kilku inwestycji opracowujemy strategię finansową spółki
+ Praktyka w przygotowaniu biznes planów inwestycji budowlanych 
+ Wiarygodność potwierdzona licznymi realizacjami
+ Doświadczenie w prowadzeniu procesu kredytowego. 
+ Wiedza finansowa oraz umiejętność prognozowania. 
+ Wynagrodzenie w formie stawki prowizyjnej

Charakterystyka kredytu deweloperskiego w praktyce

Podsumowując, w jaki sposób działa kredyt deweloperski:

  • finansuje realizację inwestycji mieszkaniowych (wielorodzinnych i jednorodzinnych)
  • funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy deweloperskiej
  • wymaga zastosowania rachunku powierniczego
  • jest uruchamiany etapowo, zgodnie z postępem prac
  • podlega bieżącej kontroli banku, dopiero po pozytywnej kontroli bank wypłaca zgromadzone środki na rachunek spółki
  • uwzględnia obowiązek składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Projekty deweloperskie dla których pozyskaliśmy finansowanie:  

Budowa osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego

Budowa budynków w zabudowie bliźniaczej

Budowa osiedla mieszkaniowego jednorodzinnego

Remont kamienicy mieszkalnej

Budowa inwestycji willi miejskich

Kredyt deweloperski, czyli kredyt celowy, jaki wkład własny, transze, co można sfinansować i jak uzyskać kredyt? 

Kredyt deweloperski jest kredytem celowym ponieważ środki pochodzące z kredytu muszą być przeznaczone na realizację określonego w umowie kredytowej konkretnego projektu inwestycyjnego. Ubiegać się o kredyt deweloperski mogą jedynie firmy deweloperskie (prowadzące działalność deweloperską) czyli takie których działalność polega na wznoszeniu budynków. W praktyce wychodzi, że o kredyt deweloperski wnioskują spółki celowe, aby przy jego wykorzystaniu finansować inwestycję deweloperską. Wkładem własnym w inwestycję najczęściej jest nieruchomość. Warunki kredytu deweloperskiego są zbliżone do kredytu inwestycyjnego. Dla banku udzielającego kredyt ważna jest wartość inwestycji  rentowność inwestycji, 

W praktyce okazuje się, że nie jest to kredyt dla małych deweloperów ze względu na fakt, że trudno dostać kredyt deweloperski.  Kredyt deweloperski dla nowej firmy również jest trudnym rozwiązaniem. Wtedy małe firmy szukają innych sposobów na finansowanie inwestycji budowlanych mieszkalnych i komercyjnych. Rozwiązaniem okazuje się często emisja obligacji. Zachęcam do przeczytania publikacji na temat wykorzystania emisji obligacji do finansowania inwestycji deweloperskiej. Kredyt deweloperski to produkt który przypomina kredyt inwestycyjny który przeznaczony jest na finansowanie nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. 

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

W przypadku stosowania rachunku powierniczego otwartego deweloper zobowiązany jest do odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Fundusz ten stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców lokali i ma na celu ochronę środków klientów w sytuacjach nadzwyczajnych, takich jak upadłość dewelopera. Jest to element, który wpływa na koszty realizacji projektu i powinien być uwzględniony już na etapie modelowania finansowego projektu.

Warunki, dokumenty, zabezpieczenie i wniosek o kredyt deweloperski

Zapraszam do kontaktu, aby porozmawiać o współpracy w zakresie przygotowania i realizacji inwestycji.

Marek Krzymiński

tel.: 501556786

@: mkrzyminski@metisgroup.pl

Najczęściej zadawane pytania na temat kredytu deweloperskiego 

Jak uzyskać kredyt deweloperski?

Uzyskanie kredytu deweloperskiego to proces znacznie bardziej złożony niż standardowe finansowanie firmowe. Bank nie ocenia wyłącznie przedsiębiorstwa — analizuje całą inwestycję jako projekt biznesowy.

Proces w praktyce wygląda następująco:

1. Przygotowanie projektu deweloperskiego

  • koncepcja inwestycji (produkt, standard, grupa docelowa)
  • analiza lokalizacji i rynku nieruchomości mieszkalnych
  • harmonogram realizacji

2. Opracowanie modelu finansowego (dla okresu kredytowania)

  • szczegółowy budżet kosztów inwestycji
  • prognozy sprzedaży
  • analiza rentowności (marża, IRR, cash flow)
  • scenariusze ryzyka

3. Przygotowanie dokumentacji dla banku (zgodnej z warunkami uzyskania kredytu)

  • dokumenty spółki i inwestora
  • dokumentacja nieruchomości (stan prawny gruntu)
  • pozwolenie na budowę
  • umowy i kosztorysy
  • przygotowanie wniosku kredytowego

4. Proces analizy bankowej

Bank bada:

  • doświadczenie dewelopera
  • zdolność finansową i historię współpracy
  • jakość projektu i jego sprzedażowość
  • poziom przedsprzedaży (presale)

5. Decyzja kredytowa i struktura finansowania

  • określenie limitu kredytowego
  • wymagany wkład własny (najczęściej 20–30%)
  • poziom wymaganej przedsprzedaży
  • struktura rachunku powi.

6. Uruchomienie kredytu

  • wypłata środków w transzach
  • kontrola postępu inwestycji
  • rozliczanie sprzedaży z kredytem

? Kluczowa rzecz: bank nie finansuje pomysłów — finansuje dobrze przygotowane i policzone projekty.

Jakie są podstawowe warunki cenowe kredytu deweloperskiego? (ile kosztuje kredyt deweloperski)

Koszt kredytu deweloperskiego jest bardziej złożony niż w standardowych produktach finansowych i obejmuje kilka elementów:

1. Oprocentowanie

  • oparte o zmienną stopę (np. WIBOR) + marża banku
  • marża zależy od ryzyka projektu, doświadczenia dewelopera i poziomu zabezpieczeń

2. Prowizje bankowe

  • prowizja za udzielenie kredytu
  • prowizje za uruchomienie transz
  • opłaty za niewykorzystany limit (w niektórych strukturach)
  • inne określone warunki

3. Koszty kontroli i monitoringu

  • inspekcje budowy
  • raporty techniczne
  • audyty inwestycji

4. Koszty zabezpieczeń

  • hipoteka na nieruchomości (ewentualnie dodatkowe zabezpieczenia na innej nieruchomości)
  • cesje praw z umów (np. sprzedaży, ubezpieczeń)
  • poręczenia (egzekwowalne w przypadku niepowodzenia inwestycji)

5. Koszty dodatkowe

  • rachunek powierniczy
  • składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
  • obsługa prawna i finansowa

? W praktyce: najtańszy kredyt to nie ten z najniższą marżą, tylko ten najlepiej dopasowany do przepływów inwestycji.

Dlaczego deweloperzy korzystają z kredytów? 

Powód jest prosty, ale strategiczny: optymalizacja kapitału i skalowanie działalności.

Kredyt deweloperski pozwala:

  • realizować większe projekty przy ograniczonym kapitale własnym
  • zwiększyć rentowność inwestycji (lewarowanie kapitału)
  • utrzymać płynność finansową w trakcie realizacji projektu
  • prowadzić kilka inwestycji równolegle
  • przyspieszyć rozwój firmy deweloperskiej

? Najważniejsze: dobrze wykorzystany kredyt nie jest kosztem — jest narzędziem wzrostu.

Co można sfinansować kredytem deweloperskim?

Zakres finansowania jest szeroki, ale musi być bezpośrednio związany z realizacją projektu .

Najczęściej finansowane elementy:

1. Zakup gruntu (w określonych przypadkach)

  • refinansowanie zakupu lub częściowe finansowanie

2. Koszty budowy

  • roboty budowlane
  • materiały
  • wynagrodzenia wykonawców i podwykonawców

3. Koszty przygotowania inwestycji

  • projekt architektoniczny
  • dokumentacja techniczna
  • uzyskanie pozwoleń

4. Koszty towarzyszące

  • infrastruktura (drogi, przyłącza)
  • marketing i sprzedaż inwestycji
  • obsługa inwestycji

? W praktyce bank finansuje projekt kompleksowo — ale zawsze w granicach jego realnej opłacalności.

Nasze realizacje w zakresie kredytu deweloperskiego: