Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej, czyli jak sfinansować zakup działki i budowę domu
Dlaczego warto skorzystać z kredytu hipotecznego na działkę budowlaną?
Zakup nieruchomości budowlanej to często pierwszy i bardzo ważny etap realizacji planu budowy domu. Nie zawsze jednak warto angażować cały kapitał własny już na początku inwestycji. Kredyt hipoteczny na zakup terenu pod zabudowę pozwala sfinansować nabycie nieruchomości gruntowej, a jednocześnie zachować część środków na kolejne etapy, takie jak projekt, pozwolenia, przyłącza czy rozpoczęcie budowy.
Dla banku działka budowlana może stanowić zabezpieczenie kredytu, pod warunkiem że posiada odpowiedni status prawny, dostęp do drogi publicznej, uregulowaną księgę wieczystą oraz możliwość zabudowy (nie działki rolne). Dlatego przed złożeniem wniosku warto dokładnie zweryfikować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy, uzbrojenie terenu oraz ewentualne ograniczenia formalno-prawne. Banki preferują działki budowlane pod zabezpieczenie. Kredyt na zakup działki rekreacyjnej, działki rolnej lub działki przemysłowej nie wchodzi w grę.
Zaciągnąć kredyt hipoteczny w celach inwestycyjnych
Kredyt hipoteczny na działkę może być korzystnym rozwiązaniem dla osób, które chcą kupić atrakcyjny grunt wcześniej, zanim jego cena wzrośnie lub zanim zniknie z rynku. Zakup może być w celach inwestycyjnych, aby odczekać kilka lat, aby następnie sprzedać go z zyskiem który zostanie przeznaczony na realizację planu zakupu domu mieszkania lub bliźniaka. Jest to szczególnie korzystne rozwiązanie dla osób które nie chcą się angażować w proces budowy domu. Będąc już właścicielem działki której wartość wzrasta można analizować różne rozwiązania. Pozwala to zabezpieczyć lokalizację pod przyszłą inwestycję bez konieczności natychmiastowego finansowania całej transakcji z własnych środków.
Zakup gruntu w dzisiejszych czasach wydaje się być najbezpieczniejszą lokatą kapitału. Najważniejsze jest jednak właściwe dopasowanie kwoty kredytu (analiza zdolności kredytowej), okresu spłaty oraz struktury finansowania do realnych możliwości kredytobiorcy. Dobrze przygotowany proces kredytowy zwiększa szansę na pozytywną decyzję banku i pozwala bezpiecznie rozpocząć inwestycję w przyszły dom.
Kredyt na działkę: jaki bank, ile wkładu własnego, prowizja za udzielenie kredytu, kwota kredytu, oprocentowanie kredytu na działkę budowlaną, rata, hipoteka itd.
Z naszego doświadczenie wynika, że praktycznie każdy bank udzieli kredytu który można przeznaczyć na zakup działki.
Prowizja za udzielenie kredytu i oprocentowanie kredytu to dla wielu Klientów a także ekspertów kredytowych całkowity koszt kredytu. Niestety tak nie jest! Dlaczego? Ponieważ bank prowadza dodatkowe zapisy umowne którymi wymusza dodatkowe koszty po stronie klienta. Zakup mieszkania lub domu wiąże się często z kosztem opracowania operatu szacunkowego przed uzyskaniem decyzji kredytowej, a po zakupie ubezpieczeniem nieruchomości i ubezpieczeniem na życie. Można by było tak wymieniać dodatkowe koszty które trzeba mieć na uwadze na etapie podpisania umowy kredytu.
Maksymalna kwota kredytu jaką może udzielić bank jest wyznaczona na podstawie analizy formalnej oraz zdolności kredytowej. Analiza zdolności kredytowej bez potwierdzenia przedstawionych wartości chociażby wynagrodzenia jest nic nieznaczącym opracowaniem. Dopiero na podstawie rzetelnie przeprowadzonej analizy bank może udzielić decyzji kredytowej na sfinansowanie zakupu działki budowlanej.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od bardzo wielu czynników takich jak:
- zdolność kredytowa (warto skorzystać z kalkulatora przez złożeniem wniosku o kredyt),
- wysokość wkładu własnego,
- historia kredytowa (warto sprawdzić w BIK),
- wartość zabezpieczenia
- ocena analityka.
Kredyt na zakup działki i budowę domu
Jeżeli planujesz budowę domu to zakup działki w pierwszym etapie realizacji inwestycji jest najrozsądniejszym rozwiązaniem. Kredyt na teren będzie dużo niższy niż kredyt na budowę domu lub zakup działki i budowę domu. Zawsze możesz spłacić kredyt przed terminem i wziąć kredyt hipoteczny tylko na budowę domu. Kredyt z oprocentowaniem zmiennym jest rozsądniejszym rozwiązaniem w przypadku krótkiego okresu spłaty np. w przypadku terenu, a oprocentowanie stałe kredytu jest bardzo bezpiecznym rozwiązaniem w przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu.
Dodatkowym kosztem w trackie budowy domu w okresie kredytowania jest ubezpieczenie nieruchomości i rata odsetkowa od kredytu. Klient nie płaci raty kapitałowej aż do momentu oddania budynku do użytkowania. Jest to kolejny element który zwiększa koszt całkowity kredytu.
Czy działka może być wkładem własnym? Wszystko zależy od wartości działki
Tak, grunt może być wkładem własnym przy budowie domu na tej działce lub przy zakupie innej nieruchomości np. mieszkania. Jeżeli planujesz zakup mieszkania wykorzystując do tego gruntu która nie jest zabezpieczona hipoteką to jest to możliwe, ale musisz mieć na uwadze trzy ważne czynniki: podwójne zabezpieczenie hipoteczne na dwóch nieruchomościach, analizę zdolności kredytowej oraz analizę formalną. Jeżeli Klient nie ma wkładu własnego wtedy rata kredytu może być dużym obciążeniem miesięcznym. Dlatego przed ubieganiem się o kredyt warto przeprowadzić własną analizę finansową.
Najczęściej zadawane pytania na temat kredytu na działkę:
Czy opłaca się kupić działkę na kredyt?
ale nie chce angażować całego kapitału własnego już na początku inwestycji. Kredyt lub pożyczka hipoteczna pozwala rozłożyć koszt zakupu działki w czasie i zachować środki na projekt, pozwolenia, przyłącza lub wkład własny do kolejnego etapu budowy.
Opłacalność zależy jednak od ceny działki, oprocentowania kredytu, wysokości wkładu własnego, zdolności kredytowej oraz oczekiwania w kwestii opłacalności. Jeżeli działka ma dobrą lokalizację, uregulowany stan prawny i realny potencjał zabudowy, kredyt może być rozsądnym narzędziem finansowania ponieważ grunt może zyskać więcej na wartości niż alternatywna inwestycja. Wtedy środki na zakup zostały wykorzystane rozsądnie. Złą alternatywą dla kredytu hipotecznego jest wykorzystanie przypadku kredytu gotówkowego który jest często wysoko oprocentowany co zmniejszy opłacalność zakupu.
Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny na zakup działki?
Otrzymanie kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej wiąże się z:
- posiadaniem zdolności kredytowej,
- stabilnego źródła dochodu,
- dobrej historii kredytowej oraz
- wymaganego wkładu własnego.
Dlatego jeżeli chcesz kupić działkę to przygotuj się w tych czterech aspektach. W wielu bankach finansowanie może sięgać do 90% wartości nieruchomości, co oznacza konieczność wniesienia minimum 10% wkładu własnego, choć w praktyce 20% wkładu często daje większy wybór ofert i lepszą pozycję negocjacyjną. PKO BP wskazuje wymagany wkład własny na poziomie 10%, a Bank Pekao informuje o możliwości finansowania do 90% wartości nieruchomości.
Bank zweryfikuje również dokumenty dotyczące działki: księgę wieczystą, podstawę nabycia, wypis i wyrys z rejestru gruntów, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy. Istotne są także ograniczenia formalno-prawne, służebności, hipoteki, uzbrojenie terenu oraz możliwość realnej zabudowy.
Czy można wykorzystać kredyt gotówkowy do zakupu działki?
Tak, zakup działki można sfinansować kredytem gotówkowym, ponieważ bank co do zasady nie wymaga wtedy ustanawiania hipoteki na nieruchomości. Jest to rozwiązanie prostsze formalnie i szybsze, ale zwykle droższe niż kredyt hipoteczny. Kredyt gotówkowy ma najczęściej wyższe oprocentowanie, krótszy okres spłaty i niższą maksymalną kwotę finansowania. Jeżeli kredyt gotówkowy przeznaczysz na kupno działki budowlanej to kredyt hipoteczny możesz wykorzystać na budowę nieruchomości – domu.
Kredyt gotówkowy może mieć sens przy tańszej działce, krótkim horyzoncie spłaty albo wtedy, gdy klientowi zależy na czasie. Wtedy szybki kredyt możesz przeznaczyć na zakup po niższej cenie i jeszcze zyskać. Przy większych kwotach i dłuższym okresie finansowania zazwyczaj korzystniejszy będzie kredyt hipoteczny zabezpieczony na nieruchomości.
Jak wybrać najlepszą ofertę kredytu na zakup działki budowlanej?
Najlepsza oferta kredytu na zakup działki budowlanej to nie zawsze oferta z najniższym oprocentowaniem nominalnym. Należy porównać całkowity koszt kredytu, RRSO, marżę banku, prowizję, koszty wyceny, ubezpieczenia, wymagane produkty dodatkowe, zasady wcześniejszej spłaty oraz możliwość późniejszego połączenia finansowania działki z budową domu.
Warto sprawdzić również, czy bank akceptuje konkretny typ działki, jak liczy jej wartość, jaki wymaga wkład własny i czy działka może w przyszłości stanowić wkład własny do kredytu budowlanego. To ważne, ponieważ dobra oferta na sam zakup działki nie zawsze będzie najlepsza, jeżeli klient planuje za kilka lub kilkanaście miesięcy rozpocząć budowę domu.
Jakie rodzaje działek można sfinansować kredytem hipotecznym?
Najczęściej kredytem hipotecznym finansuje się zakup działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. To dla banku najbardziej czytelny cel, ponieważ działka posiada potencjał mieszkaniowy i może stanowić zabezpieczenie kredytu.
Niektóre banki dopuszczają również finansowanie innych rodzajów gruntów, ale zakres zależy od polityki konkretnej instytucji. Przykładowo PKO Bank Hipoteczny wskazuje możliwość finansowania zakupu działki budowlanej, a także zakupu i zagospodarowania działki rekreacyjnej. ING informuje, że może udzielić kredytu również na działkę rolną do 10 000 m², przy czym większa działka wymaga indywidualnego kontaktu z bankiem.
W praktyce najbezpieczniejsza kredytowo jest działka budowlana z jasnym przeznaczeniem w MPZP lub z prawomocnymi warunkami zabudowy. Działki rolne, siedliskowe, rekreacyjne lub grunty bez określonego przeznaczenia mogą być trudniejsze do sfinansowania albo wymagać większego wkładu własnego.
Jak wziąć kredyt na działkę?
Proces uzyskania kredytu na działkę należy rozpocząć od analizy zdolności kredytowej oraz weryfikacji nieruchomości. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić księgę wieczystą, przeznaczenie działki, dostęp do drogi publicznej, media, ograniczenia zabudowy oraz ewentualne służebności.
Następnie należy porównać oferty banków, przygotować dokumenty dochodowe oraz dokumenty dotyczące działki, złożyć wniosek kredytowy, przejść wycenę nieruchomości i analizę bankową. Po pozytywnej decyzji następuje podpisanie umowy kredytowej, ustanowienie zabezpieczeń i uruchomienie środków zgodnie z warunkami określonymi przez bank.
W przypadku działki pod budowę domu warto już na etapie wyboru banku sprawdzić, czy w przyszłości będzie możliwe rozszerzenie finansowania o budowę domu albo wykorzystanie wartości działki jako wkładu własnego.
Czy można wykorzystać kredyt mieszkaniowy do zakupu mieszkania oraz zakupu działki?
Teoretycznie kredyt mieszkaniowy może finansować różne cele mieszkaniowe, ale połączenie zakupu mieszkania i zakupu działki w jednym kredycie zależy od polityki konkretnego banku, zdolności kredytowej klienta oraz struktury zabezpieczeń. Bank musi jasno określić cel kredytu, wartość zabezpieczenia i sposób uruchomienia środków.
W praktyce łatwiejsze jest finansowanie jednego głównego celu: zakupu mieszkania, zakupu domu, zakupu działki albo zakupu działki wraz z budową domu. Przykładowo Santander wskazuje, że kredyt mieszkaniowy może być przeznaczony na zakup mieszkania, domu lub działki oraz na budowę domu, a dokument informacyjny banku wymienia także cel: zakup działki budowlanej i budowa albo dokończenie budowy domu.
Jeżeli klient chce jednocześnie kupić mieszkanie i działkę, zwykle wymaga to indywidualnej analizy. Możliwe, że bank zaproponuje dwa osobne kredyty, jeden kredyt z kilkoma zabezpieczeniami albo inną strukturę finansowania.